AVALUANDO INMUEBLES

Cuando se habla de avalúos, todos queremos saber, además de su costo como trabajo profesional, cuánto tiempo en el tiempo se extenderá su validez.

Se habla de una validez de un año, o valideces de seis meses, o de tres meses, o de dos meses, o de un mes, u ojala siguiera de quince días. Son las valideces relativas, que todos queremos extender en el tiempo, y que definitivamente valen lo que cada uno ha querido que valgan, o quizá lo que internamente queremos que valgan, como una extensión del costo de la operación avaluatoria.

Como un mal necesario, nacido de nuestra condición de comerciantes de todo y traficantes hasta de los sentimientos, no mandamos a hacer un avalúo sólo por la emoción instantánea y erótica de saber el costo instantáneo de un bien, sino que en nuestro estro interno, quisiéramos dos cosas: que su resultado fuera por un monto superior, y que adicionalmente, permaneciera en el tiempo, soportando quizá la afugia de su incremento, más que su decremento.

Pero porqué avaluar se volvió tan instantáneo, como los chocolates actuales, y su concepción choca contra el deseo común de su permanencia en el medio y en el tiempo ? El gran invento del hombre, la economía de mercado, ha surcado el tiempo y las distancias, y nos han hecho igualmente sus victimas, hablo de los propietarios y de los avaluadores.

Las cosas valen lo que valen, y su costo será un poco menos o un poco más, conjugado todo con la necesidad atroz que pueda sacudir a su propietario. Y complementariamente, por encima de toda concepción maniquea, el avalúo debería señalar un monto igual al que estaría dispuesto a pagar el avaluador si estuviera en condiciones de comprarlo, o del valor recomendable que estaría dispuesto a aconsejar para su adquisición.

¿ Vale la pena por tanto avaluar para conocer el precio de un bien, ya sea para vender, o para comprar, o así sea por el sólo prurito de necesidad de saber que vale algo ? Sí vale, en una actividad tan digna como hace arepas, o inflar globos para su venta en uno de nuestros parques, porque su elaboración tiene tanto de ancho por lo que debe mirar el avaluador, y de profundo, por la misma aventura de ofertarse en el tiempo para apretujar un valor, rebullirlo en su mente inicialmente, y finalmente provocarlo y discernirlo, para verterlo en un informe repensado y profético, que entrega unos resultados numéricos que parecen salidos de un sombrero de mago de función sobre el hielo.

Por la magia que irradian los avalúos sólo deberían ser desarrollados y concebidos por los prestidigitadores del conocimiento experimental y técnico, para que en su condición de magos de los precios y del mercado, sugieran el rótulo del precio del metro cuadrado. Como es una labor que proviene de cierta solemnidad interior y de alguna profundidad divina, y de cierto señalamiento natural y avieso, diría que además de todas las condiciones conocidas y desconocidas que deben esgrimir los avaluadores, deberían tener una adicional: profética.

Pero en últimas, qué validez debe tener un avalúo en el tiempo ? Yo diría, que parodiando el tiempo, es mucho de hoy, algo de ayer, pero poquito de mañana, en una maraña intrincada de irresponsable dejo para no tomar la decisión de decir, que su validez es instantánea.

Y de nuevo la inasible ley del mercado vuelve y retoma la pauta de las cosas, contonea los precios futuros sobre los pasados, e inclina la balanza de lo avaluado sobre lo ofertado, contra el perfil de sus designios bamboleantes y certeros. Y entonces, cual fantasma desalmado que funge al sol que más calienta, se observa zigzagueante la voz trémula del demandante, que atosiga con su acoso económico los precios, los aprieta contra el muro de las urgencias, e inclina una balanza oxidada y rechinante hacia unos precios no contenidos en la evaluación: el valor del desconcierto y la urgente necesidad.

Qué factor aplicar a este parámetro del desconcierto y la urgente necesidad ? Un 0.75, como premio a la disponibilidad de efectivo para quien salve una situación delicada ? O un 0.60, como un sustancioso premio que asegure la operación, y que a su vez, sea el seguro para aseverar la efectiva consolidación de una negociación ? Y en últimas quien asegura que con estos valores se logra equilibrar el desequilibrio del precio final ?

Hasta en las zonas de conflicto, estos coeficientes tienen una actividad letal y arrolladora, que devasta los precios de los inmuebles, que los va moliendo, en una acción tan efectiva y devastadora, que pueden llegar incluso a valores que se aproximen a un coeficiente de 0.0 : el desplazamiento total.

Todo lo anterior para significar, que existe más de un factor que en últimas puede influenciar terriblemente o favorablemente, el valor final del avalúo de un inmueble.

¿ Pero en las Ciudades, deben operar igualmente tales factores, para que complementen la labor del avaluador, y puedan finalmente certificar el valor de un avalúo nacido de un estudio juicioso y certero de todos los elementos que normalmente y extracurricularmente inciden en una evaluación como la analizada ?

Si, y funcionar a través de tablas de aproximación, que verifiquen y avalen ciertas circunstancias que manipulan y manosean los precios, y los hace enloquecer lo mismo favorable que desfavorablemente, como en un tifón sin dirección que se mueve caótico hacia la línea de fuerza que más fortaleza muestre. Sí, y mil veces sí, porque de otra manera, diez avaluadores no serían capaces de ponerse de acuerdo, sobre cual sería el valor real de un bien inmueble sometido a tantas variables, que de por sí, en ocasiones siendo una sola, llega a tener definitivo poder decisorio en el precio final.

Entonces, a qué me atengo cuando pago por la elaboración de un avalúo ?

Primero, al criterio mágico y de confianza del avaluador de turno, del cual se espera que logre descifrar la realidad existencial de un predio, recibiendo a cambio del pago del estipendio correspondiente, el valor comercial del bien dado en evaluación.

Segundo, al vaivén de la situación económica del momento histórico en que se efectúa la evaluación, que de tornarse inestable, d e la misma manera hará inestable el valor avaluado, y solamente, y para el instante determinado tendrá la validez efímera dada.

Tercero, a que el valor recibido, es palabra de Dios, solamente para la situación analizada y actual, y sólo ocasionalmente, podría extenderse en el tiempo, hasta tanto la situación de mercado se mantenga en las condiciones estudiadas.